Коммерческая недвижимость в регионах: почему локация важнее “громкого” города

Когда инвестор выбирает коммерческую недвижимость, внимание часто автоматически переключается на Москву, Санкт-Петербург и крупнейшие города.

Кажется, что чем известнее и крупнее город, тем надежнее объект.

Но коммерческая недвижимость работает не по названию города, а по конкретному спросу. Помещение в районном центре может быть устойчивым, если стоит на ежедневном маршруте жителей и подходит востребованному бизнесу. А объект в мегаполисе может долго пустовать, если расположен вне потока, имеет неудобный вход или завышенную арендную ставку.

Поэтому главный вопрос инвестора должен звучать не «в каком городе находится объект?», а «почему люди и бизнес будут пользоваться именно этой локацией?»

Посмотреть подход Hedlainer к коммерческой недвижимости и реальным активам можно на официальном сайте.

Регион — это не единый рынок

Даже внутри одного города коммерческие локации сильно отличаются.

Один район может активно застраиваться, заселяться и получать новую инфраструктуру. В другом население сокращается, покупательский поток уходит, а свободных помещений становится больше.

Поэтому недостаточно знать численность населения города. Нужно оценивать конкретный микрорайон:

— сколько людей живет рядом;

— заселены ли новые дома;

— где проходят ежедневные маршруты;

— какие предприятия работают поблизости;

— есть ли школы, больницы и остановки;

— какие услуги уже представлены;

— сколько помещений пустует;

— появляются ли новые точки бизнеса.

Иногда район на окраине регионального города растет быстрее, чем давно сложившаяся центральная улица.

Повседневный спрос может быть устойчивее статуса города

В региональных проектах особенно важны арендаторы, которые обслуживают регулярные потребности жителей.

Например:

— продуктовые магазины;

— аптеки;

— пункты выдачи заказов;

— медицинские кабинеты;

— бытовые сервисы;

— небольшие кафе;

— образовательные центры.

Если объект расположен рядом с плотной жилой застройкой, а людям не хватает конкретной услуги, бизнес может получать стабильный локальный спрос.

Но один и тот же арендатор не будет одинаково успешен в любой точке. Продуктовому магазину нужны поток и разгрузка, аптеке — видимость и доступность, ПВЗ — удобный подход и место для курьеров.

Подробнее — в статье «ПВЗ, аптека или продуктовый магазин: какие форматы устойчивее в жилых районах».

Низкая цена не всегда означает выгодную покупку

Коммерческие помещения в регионах могут стоить дешевле столичных объектов. Но низкая цена сама по себе не делает инвестицию привлекательной.

Важно понять, почему объект продается дешевле:

— это особенность местного рынка;

— помещение находится вне потока;

— арендная ставка завышена;

— арендатора сложно заменить;

— район еще не заселен;

— объект требует ремонта;

— спрос на такой формат ограничен.

Дешевое помещение без арендатора может оказаться дороже в эксплуатации, если собственник месяцами оплачивает содержание и ищет бизнес.

Инвестору нужно сравнивать цену не со стоимостью объектов в Москве, а с реальным доходом и рисками конкретной локации.

Локация зависит от сегмента

Для каждого вида коммерческой недвижимости хорошая локация выглядит по-разному.

Стрит-ритейл

Важны жители, пешеходный поток, видимость, отдельный вход, парковка и возможность разгрузки.

Light industrial

Нужны транспортная доступность, грузовые подъезды, электрическая мощность, сотрудники поблизости и связь с городом.

Подробнее о формате — в статье «Light industrial простыми словами: почему этот формат обсуждают инвесторы».

Self-storage

Важны близость к жилым районам, удобный подъезд, безопасность и достаточное количество частных и корпоративных клиентов.

Подробнее — в статье «Self-storage: почему городские склады стали отдельным сегментом недвижимости».

Медицинский центр

Нужны плотная аудитория, транспорт, парковка, доступность для посетителей и технически подходящее помещение.

Подробнее — в статье «Медицинские центры как коммерческая недвижимость: плюсы и ограничения».

Туристическая недвижимость

Здесь важны не численность населения города, а туристический поток, сезонность, транспортная доступность, инфраструктура и качество оператора.

Подробнее — в статье «Туристическая недвижимость: где потенциал, а где риски».

Арендатор важнее узнаваемого адреса

Объект в регионе может быть интересен, если у него есть устойчивый арендатор с понятной экономикой.

Инвестору нужно проверить:

— почему бизнес выбрал эту точку;

— как долго он здесь работает;

— соответствует ли аренда местному рынку;

— какой срок договора;

— есть ли индексация;

— кто оплачивает расходы;

— можно ли заменить арендатора.

Федеральная вывеска может быть плюсом, но она не гарантирует успешность конкретной точки. Сеть может закрыть магазин, если он не достигает нужных показателей.

Иногда локальный оператор, который давно работает в районе и хорошо знает аудиторию, оказывается более устойчивым арендатором.

В регионе особенно важна возможность замены арендатора

В крупном городе круг потенциальных арендаторов обычно шире. В небольшом региональном рынке поиск замены может занять больше времени.

Поэтому помещение должно быть универсальным.

Преимуществом становятся:

— понятная планировка;

— отдельный вход;

— достаточная электрическая мощность;

— базовые коммуникации;

— возможность разместить вывеску;

— парковка и разгрузка;

— отсутствие слишком специфического ремонта.

Если объект подходит только одному виду бизнеса, риск вакантности выше.

Что проверить инвестору

Перед участием в региональном проекте стоит задать несколько вопросов:

— что происходит с населением конкретного района;

— какой бизнес формирует спрос;

— сколько помещений пустует рядом;

— соответствует ли ставка местному рынку;

— кто является арендатором;

— насколько объект универсален;

— какие расходы несет собственник;

— есть ли конкурирующие проекты;

— как долго может занять поиск нового арендатора;

— кому можно будет продать объект в будущем.

Особенно важно посетить локацию лично или получить подробный анализ окружения. Карта и презентация не всегда показывают реальный поток, состояние района и работу соседних арендаторов.

Какую роль может играть Hedlainer

Hedlainer рассматривает коммерческую недвижимость и реальные активы в разных сегментах и географиях.

При анализе регионального проекта важно оценивать не только город, но и всю инвестиционную конструкцию:

— конкретную локацию;

— объект;

— арендатора или оператора;

— документы;

— денежный поток;

— расходы;

— риски вакантности;

— права инвестора;

— сценарий выхода.

При этом Hedlainer не отменяет инвестиционные риски и не дает индивидуальных инвестиционных рекомендаций. Решение инвестор принимает самостоятельно после изучения проекта и документов.

Посмотреть подход Hedlainer можно на официальном сайте.

Главное

Коммерческая недвижимость в регионе не становится слабой только потому, что находится не в Москве.

И точно так же объект в крупном городе не становится качественным автоматически.

Инвестору важнее проверить:

— существует ли реальный спрос;

— подходит ли объект местному бизнесу;

— насколько сильна конкретная локация;

— устойчив ли арендатор;

— можно ли найти ему замену;

— соответствуют ли цена и аренда местному рынку;

— как устроен выход.

В коммерческой недвижимости зарабатывает не название города, а правильно выбранная точка с понятным спросом и работающей экономикой.

Инвестиции связаны с рисками. Перед принятием решения важно самостоятельно изучить объект, региональный рынок и документы проекта.

Подписывайтесь на Telegram-канал Hedlainer

В Telegram мы публикуем новости платформы, разборы проектов и материалы о коммерческой недвижимости, реальных активах и инвестиционных моделях.

Перейти в Telegram-канал Hedlainer