На инвестиционной платформе проект может планировать привлечь, например, 30 млн рублей. Но что произойдёт, если к окончанию сбора инвесторы внесли только 18 млн?
Получит ли проект эти деньги? Сделка состоится на меньшую сумму? Или средства вернутся инвесторам?
Ответ зависит от условий инвестиционного предложения. Для этого важно понимать два показателя, которые на рынке часто называют софт-капом и хард-капом.
При этом в российском законодательстве используются другие формулировки — минимальный и максимальный объём привлекаемых средств.
Что такое софт-кап
Софт-капом обычно называют минимальную сумму, без которой проект не должен запускаться на заявленных условиях.
Представим, что для покупки коммерческого помещения необходимо привлечь не менее 20 млн рублей.
Если инвесторы подали заявки на 25 млн рублей, минимальный объём достигнут — при выполнении остальных условий сделка может состояться.
Но если к окончанию срока удалось привлечь только 15 млн рублей, минимальный порог не выполнен.
По действующей редакции закона об инвестиционных платформах в таком случае договоры инвестирования не заключаются, а оператор должен уведомить инвесторов не позднее следующего рабочего дня после окончания срока предложения.
То есть минимальная сумма — не просто ориентир для красивой шкалы сбора. Это важное условие, от которого может зависеть сама возможность заключения сделки.
Почему нельзя просто передать проекту всё, что удалось собрать
Предположим, финансовая модель рассчитана на покупку объекта стоимостью 30 млн рублей.
Если собрать только 12 млн и всё равно передать их реализатору, возникает вопрос: откуда появятся остальные деньги?
Возможно, их внесёт сам реализатор. Возможно, будет привлечён кредит. Но если такой сценарий заранее не предусмотрен, экономика проекта фактически меняется.
Именно поэтому минимальный объём помогает определить точку, ниже которой первоначальный план уже может быть нереализуем.
Инвестору полезно заранее посмотреть не только на целевую сумму, но и понять:
при каком минимальном сборе проект вообще может состояться и что происходит при недоборе.
Что такое хард-кап
Хард-капом на рынке часто называют максимальную сумму, которую проект намерен привлечь.
Например, максимальный объём установлен на уровне 30 млн рублей.
Когда инвесторы принимают предложение на эту сумму, дальнейший сбор прекращается. В действующей редакции 259-ФЗ максимальный объём должен быть указан в инвестиционном предложении, а при его достижении предложение прекращает действие.
Это тоже важный механизм.
Если проекту требуется 30 млн рублей, он не должен бесконтрольно привлечь 45 или 50 млн без объяснения, зачем нужны дополнительные деньги.
Максимальный объём связывает размер финансирования с конкретными условиями предложения.
Где находятся деньги до завершения сбора
До заключения договора средства инвестора не должны просто поступать в свободное распоряжение реализатора.
В рамках инвестиционной платформы расчёты проходят через номинальный счёт оператора. Закон предусматривает, что договор инвестирования считается заключённым с момента перечисления денег с номинального счёта на банковский счёт лица, привлекающего инвестиции.
Это особенно важно при несостоявшемся сборе.
Если минимальный объём не достигнут, договоры инвестирования не заключаются и деньги не должны быть перечислены получателю финансирования в рамках такой сделки.
Порядок технического возврата или вывода средств нужно смотреть в правилах конкретной платформы. Закон при этом предусматривает обязанность оператора по требованию инвестора перечислить принадлежащие ему средства с номинального счёта на его банковский счёт.
А если собрали больше минимума, но меньше максимума
Здесь часто возникает путаница.
Допустим:
минимальный объём — 20 млн рублей;
максимальный — 30 млн рублей;
фактически принято предложений на 24 млн рублей.
Минимальный порог достигнут, поэтому сам по себе факт того, что максимальная сумма не собрана, не означает несостоявшийся сбор.
Если документы проекта допускают реализацию при 24 млн рублей, договоры могут быть заключены.
Именно поэтому инвестору важно различать три цифры: желаемую сумму, минимально необходимую и максимальную.
Можно ли инвестору передумать во время сбора
Закон также предусматривает период, в течение которого инвестор, принявший инвестиционное предложение, вправе отказаться от заключения договора.
В общем случае это можно сделать в течение пяти рабочих дней после принятия предложения, но не позднее даты прекращения его действия. Тогда оператор не вправе передавать соответствующие средства лицу, привлекающему инвестиции.
Для инвестора это ещё одна причина внимательно смотреть не только на карточку проекта, но и на сроки инвестиционного предложения.
Главное
Если проект не достиг установленного минимального объёма финансирования в срок, договоры инвестирования не заключаются.
Если минимальный объём достигнут, но максимальный — нет, проект не обязательно считается несостоявшимся: всё зависит от параметров конкретного инвестиционного предложения.
Поэтому перед участием полезно проверить:
какой минимальный объём необходим, какой максимальный объём установлен, когда заканчивается сбор и что предусмотрено документами на случай недобора.
Софт-кап и хард-кап — это не просто технические цифры. Они помогают понять границы, внутри которых проект может быть реализован по заявленной структуре.
Инвестиции связаны с рисками и могут привести к частичной или полной потере вложенных средств. Конкретный порядок проведения сбора и расчётов определяется законодательством, правилами инвестиционной платформы и условиями инвестиционного предложения. Перед участием необходимо самостоятельно изучить соответствующие документы. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Читайте также
- Как владельцы центров обработки данных зарабатывают на недвижимости
- Гибкие и сервисные офисы как недвижимость превращается в операционный бизнес
- Умное здание и как технологии могут снизить расходы коммерческого объекта
- Стрессовые активы почему недвижимость продают дешевле рынка и где скрывается риск
- Как номинальный счёт защищает расчёты инвесторов на инвестиционной платформе
Подписывайтесь на Telegram-канал Hedlainer
В Telegram мы публикуем новости платформы, обновления проектов и практические материалы о коммерческой недвижимости, реальных активах и инвестиционных моделях.
