12 вопросов, которые инвестору стоит задать до участия в проекте

Инвестиционная презентация обычно показывает сильные стороны проекта: объект, арендатора, ожидаемую доходность и перспективы рынка.

Но принимать решение только по этим данным рискованно. Инвестору важно заранее понять, во что именно он вкладывает деньги, откуда должны появиться выплаты и что произойдет, если проект пойдет не по плану.

Хорошие вопросы не гарантируют успешную инвестицию, но помогают заметить слабые места до перевода средств.

Ниже — чек-лист, который можно использовать при проверке проектов коммерческой недвижимости и других реальных активов.

Посмотреть, как устроена платформенная модель Hedlainer, можно на официальном сайте.

1. Во что именно я инвестирую?

Слова «инвестиции в недвижимость» могут обозначать разные юридические модели.

Инвестор может:

— предоставить заем компании;

— приобрести долю в юридическом лице;

— купить ценные бумаги;

— участвовать в финансировании строительства;

— получить право на часть финансового результата проекта.

Важно понимать не только характеристики объекта, но и то, какие права возникают у инвестора.

2. Кто получает деньги?

Нужно выяснить, какая компания привлекает инвестиции и как она связана с объектом.

Полезно проверить:

— название юридического лица;

— его роль в проекте;

— опыт команды;

— финансовое состояние;

— связь с собственником недвижимости;

— участие других компаний в сделке.

Красивый объект может принадлежать одной организации, а деньги привлекать другая. Эта структура должна быть понятна до заключения договора.

3. На что будут направлены средства?

Инвестор должен понимать цель привлечения денег.

Например:

— покупка помещения;

— строительство;

— завершение ремонта;

— расчет с продавцом;

— запуск арендатора;

— пополнение оборотного капитала;

— рефинансирование обязательств.

Чем конкретнее описано использование средств, тем проще впоследствии сопоставить план с фактическими действиями.

4. Из какого источника будут производиться выплаты?

Процент доходности сам по себе ничего не объясняет.

Деньги для выплат могут поступать из:

— арендного потока;

— операционной прибыли;

— продажи готового объекта;

— возврата займа;

— дивидендов проектной компании.

Нужно спросить, достаточно ли предполагаемого денежного потока для исполнения обязательств и что произойдет, если доход окажется ниже плана.

5. Какие документы подтверждают проект?

Набор документов зависит от структуры сделки, но инвестору могут понадобиться:

— инвестиционное предложение;

— договор;

— документы на объект или земельный участок;

— договор аренды;

— разрешительная документация;

— сведения об обеспечении;

— финансовая модель;

— документы проектной компании.

Важно не только получить файлы, но и проверить, совпадают ли сведения в документах с данными презентации.

Подробнее о тревожных сигналах — в статье «Красные флаги в инвестиционном проекте недвижимости: что должно насторожить инвестора».

6. На какой стадии находится проект?

Одинаковая заявленная доходность может сопровождаться разным уровнем риска.

Одно дело — готовое помещение с действующим арендатором. Другое — проект, где еще нужно купить участок, получить разрешения, построить объект и найти оператора.

Стоит уточнить:

— что уже сделано;

— какие этапы остаются;

— сколько времени они займут;

— какие разрешения уже получены;

— что может привести к задержке.

7. Кто вложил собственные средства?

Участие инициатора собственным капиталом не исключает риски, но показывает, что он также финансово заинтересован в реализации проекта.

Полезно спросить:

— сколько собственных средств уже вложено;

— на каком этапе;

— чем это подтверждается;

— будут ли нужны дополнительные вложения;

— кто профинансирует возможное превышение бюджета.

Если проект полностью зависит от денег новых инвесторов, стоит особенно внимательно проверить запас прочности.

8. Кто арендатор или оператор?

Если доход связан с арендой или работой объекта, нужно оценивать не только недвижимость, но и компанию, которая ее использует.

Вопросы могут быть такими:

— подписан ли договор аренды;

— каков его срок;

— может ли арендатор выйти досрочно;

— как индексируется ставка;

— есть ли обеспечительный платеж;

— кто оплачивает эксплуатационные расходы;

— насколько легко найти замену.

Для self-storage, гостиницы или медицинского центра особенно важен оператор. От качества управления может зависеть значительная часть результата.

Подробнее о специфике операционной недвижимости — в статье «Self-storage: почему городские склады стали отдельным сегментом недвижимости».

9. Какие расходы учтены в расчетах?

Доход объекта не равен сумме, которая полностью распределяется между инвесторами.

Нужно учитывать:

— налоги;

— коммунальные платежи;

— управление;

— ремонт;

— страхование;

— комиссии;

— маркетинг;

— расходы при простое;

— обслуживание долга.

Полезный вопрос: какие расходы не включены в основной расчет и при каких условиях они могут вырасти?

10. Что произойдет при негативном сценарии?

Проект нужно оценивать не только при выполнении плана.

Спросите, что произойдет, если:

— строительство задержится;

— арендатор уйдет;

— объект не удастся быстро продать;

— бюджет увеличится;

— загрузка окажется ниже ожидаемой;

— рыночная ставка аренды снизится.

Хороший ответ должен содержать не фразу «такого не произойдет», а понятный план действий.

11. Как инвестор будет получать отчеты?

Еще до заключения сделки стоит выяснить:

— как часто выходят обновления;

— где публикуются отчеты;

— какие показатели в них отражаются;

— сообщают ли о задержках;

— можно ли задать вопрос по отчету;

— будут ли доступны документы после инвестирования.

Отчетность помогает сравнивать первоначальный план с реальными результатами.

Подробнее — в статье «Почему отчетность по проекту важна не меньше заявленной доходности».

12. Как будет организован выход?

Инвестору важно заранее понимать, каким образом завершится участие в проекте.

Возможные варианты:

— возврат займа в установленный срок;

— продажа объекта;

— выкуп доли;

— продажа права другому инвестору;

— получение дивидендов при сохранении участия.

Нужно уточнить, кто отвечает за выход, от каких событий он зависит и что произойдет, если объект не удастся продать в запланированный срок.

Как понять, что ответ действительно содержательный

Качественный ответ обычно можно подтвердить документом, расчетом или конкретным условием договора.

Насторожиться стоит, если вместо фактов инвестор слышит:

— «так делают все»;

— «рисков практически нет»;

— «объект точно подорожает»;

— «арендатор никуда не уйдет»;

— «продать можно будет в любой момент»;

— «документы покажем после оплаты».

Не каждый вопрос требует идеального ответа. У любого проекта есть неопределенность. Но она должна быть раскрыта, а не скрыта за рекламными формулировками.

Короткий чек-лист перед решением

Перед участием в проекте проверьте, можете ли вы четко ответить:

Что именно я приобретаю?
Кто получает мои деньги?
На что они будут потрачены?
Откуда появятся выплаты?
Какие права закреплены договором?
Что уже сделано по проекту?
Кто является арендатором или оператором?
Какие расходы учтены?
Что произойдет при отклонении от плана?
Как я буду получать отчеты?
Как защищены мои права?
Каким образом завершится инвестиция?

Если по нескольким пунктам нет понятной информации, проект стоит изучить глубже.

Сравнивать разные предложения по единой системе поможет статья «Как инвестору сравнивать два объекта коммерческой недвижимости».

Также важно не оценивать объект только по известности города. Почему конкретная точка важнее географии, мы разобрали в статье «Коммерческая недвижимость в регионах: почему локация важнее “громкого” города».

Какую роль играет Hedlainer

Hedlainer выступает инфраструктурной платформой, через которую инвесторы могут изучать предложения, документы и условия участия в проектах, связанных с коммерческой недвижимостью и реальными активами.

При этом задача инвестора — самостоятельно оценить:

— объект;

— инициатора проекта;

— договоры;

— финансовую модель;

— арендатора или оператора;

— расходы;

— риски;

— порядок отчетности;

— сценарий выхода.

Посмотреть информацию о платформе можно на официальном сайте Hedlainer.

Главное

Правильный вопрос не устраняет риск, но помогает сделать его понятным.

Инвестору важно спрашивать не только о доходности, но и о том:

— кто отвечает за проект;

— откуда поступят деньги для выплат;

— какие документы подтверждают условия;

— что произойдет при задержке;

— как будет организован контроль;

— каким способом можно выйти.

Чем конкретнее ответы до сделки, тем меньше вероятность узнать о важных условиях уже после перевода денег.

Инвестиции связаны с рисками и могут привести к потере вложенных средств. Перед принятием решения важно самостоятельно изучить условия, договоры и документы проекта. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Подписывайтесь на Telegram-канал Hedlainer

В Telegram мы публикуем новости платформы, обновления проектов и практические материалы о коммерческой недвижимости, реальных активах и инвестиционных моделях.

Перейти в Telegram-канал Hedlainer