Когда покупатель заказывает товар с доставкой на следующий день или через несколько часов, скорость зависит не только от курьера. Важную роль играет то, где находится товар перед отправкой.
Если склад расположен далеко за городом, доставка может занимать больше времени и требовать дополнительных транспортных затрат. Поэтому некоторые компании размещают часть запасов ближе к районам, где сосредоточены их покупатели.
Так формируется спрос на склады последней мили — объекты, которые используются для хранения, обработки и отправки товаров на завершающем участке доставки.
Для инвестора это отдельный сегмент коммерческой недвижимости, экономика которого зависит не только от площади здания, но и от его положения в логистической системе арендатора.
Почему близость может быть важнее низкой аренды
Представим два склада одинаковой площади. Первый находится далеко от города и стоит дешевле. Второй расположен ближе к жилым районам, но арендная ставка у него выше.
На первый взгляд первый вариант выгоднее для бизнеса. Однако арендатор считает не только стоимость помещения, но и общие затраты на доставку.
Если близкое расположение позволяет сократить пробег автомобилей, время в пути и количество необходимых рейсов, более высокая аренда может компенсироваться снижением транспортных расходов. Но это не универсальное правило: экономия зависит от плотности заказов, маршрутов, объёма товаров и организации доставки.
Поэтому спрос на склад последней мили возникает там, где конкретная локация действительно помогает бизнесу эффективнее обслуживать покупателей.
Чем такие склады отличаются от крупных распределительных центров
Большой распределительный центр обычно обслуживает обширную территорию и хранит значительные товарные запасы. Склад последней мили решает более локальную задачу: обеспечить быструю отправку товаров в определённую часть города или ближайшие населённые пункты.
Он может быть меньше по площади, но предъявлять повышенные требования к расположению, удобству подъезда и организации погрузки.
Для некоторых арендаторов особенно важны возможность работы в нужные часы, достаточное количество погрузочных мест, электрическая мощность и удобная схема движения транспорта.
При этом не каждый небольшой городской склад автоматически является объектом последней мили. Его назначение определяется тем, какую роль он выполняет в цепочке поставок.
Как локация влияет на стоимость недвижимости
У складов этого формата ценность расположения связана с доступом к покупателям и транспортной инфраструктуре.
Объект возле крупной жилой застройки может быть интересен компаниям, которым важно быстро доставлять заказы в близлежащие районы. Но сама близость к жилью ещё не гарантирует спрос.
Нужно оценивать дорожную сеть, загруженность улиц, ограничения движения грузового транспорта, возможность разгрузки и требования к использованию участка или помещения.
Например, склад может находиться в удобном районе, но иметь неподходящий подъезд для грузовых автомобилей. В таком случае географическая близость не превращается в реальное логистическое преимущество.
Поэтому инвестору важно изучать не только расстояние до покупателей, но и фактическую доступность объекта.
Что формирует доход инвестора
Доходность склада зависит от арендной ставки, заполняемости, расходов собственника и стоимости приобретения или строительства.
Городская локация может поддерживать спрос на помещение, но часто сопровождается более высокой стоимостью земли, строительства или покупки готового объекта. Кроме того, адаптация здания под логистические процессы может потребовать дополнительных вложений.
Если объект приобретается дорого, даже высокая аренда не обязательно обеспечит привлекательную доходность.
Особенно важно понять, кто оплачивает оборудование, переоборудование, эксплуатацию и крупные ремонты. Эти условия определяют, какая часть арендных поступлений действительно останется у собственника.
Какие риски стоит учитывать
Склад последней мили может сильно зависеть от конкретного арендатора и его модели доставки. Если компания меняет логистическую схему, объединяет склады или сокращает присутствие в районе, потребность в помещении способна снизиться.
Отдельный риск — специализация объекта. Помещение, приспособленное под один вид обработки товаров, может потребовать затрат при смене пользователя.
Поэтому инвестору полезно оценивать альтернативный спрос: подойдёт ли объект другим логистическим компаниям, торговым сетям или предприятиям, которым нужны небольшие складские площади.
Также стоит проверить, насколько арендная ставка соответствует рынку и что произойдёт с денежным потоком при нескольких месяцах простоя.
Главное
Склады последней мили становятся востребованными там, где близость к покупателю помогает компаниям сокращать время и общие затраты на доставку.
Для инвестора это означает, что стоимость объекта может определяться не только его площадью, но и логистической полезностью конкретной локации.
Однако близость к городу сама по себе не гарантирует высокую доходность. Необходимо анализировать транспортную доступность, требования арендаторов, стоимость объекта, расходы и возможность повторной сдачи.
Главный вопрос — насколько склад помогает бизнесу решать реальную задачу и сохранит ли он эту полезность при смене арендатора.
Инвестиции связаны с рисками и могут привести к частичной или полной потере вложенных средств. Перед участием необходимо самостоятельно изучить документы, характеристики объекта и финансовую модель проекта. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Читайте также
- Break option в аренде: почему долгосрочный договор не всегда гарантирует доход
- Фиксированная аренда или процент с оборота: какая модель устойчивее для инвестора
- Полная заполняемость — не всегда диверсификация: чем опасен риск одного арендатора
- Возвратная аренда: зачем компания продаёт недвижимость и остаётся в ней арендатором
- Строительство под арендатора: почему объект создают для одного бизнеса и в чём риск инвестора
Подписывайтесь на Telegram-канал Hedlainer
В Telegram мы публикуем новости платформы, обновления проектов и практические материалы о коммерческой недвижимости, реальных активах и инвестиционных моделях.
