В инвестиционных проектах встречается много показателей: годовая доходность, IRR, Cash-on-Cash, срок окупаемости. На их фоне Equity Multiple, или мультипликатор капитала, выглядит почти слишком простым.
Он отвечает всего на один вопрос:
сколько денег инвестор получил обратно относительно суммы, которую вложил?
Например, если инвестор вложил 1 млн рублей, а за весь срок проекта получил 1,5 млн рублей, мультипликатор капитала составляет 1,5x.
То есть каждый вложенный рубль в итоге превратился в 1,5 рубля. Но здесь есть важный нюанс: показатель включает и возвращенный первоначальный капитал, поэтому прибыль инвестора в этом примере составляет не 1,5 млн, а 500 тысяч рублей.
Как считается Equity Multiple
Базовая формула проста:
Мультипликатор капитала = все полученные инвестором денежные средства ÷ вложенный капитал.
Представим проект коммерческой недвижимости.
Инвестор вкладывает 2 млн рублей. В течение нескольких лет получает 600 тысяч рублей выплат, а после продажи объекта ему возвращается еще 2,4 млн рублей.
Всего инвестор получил:
600 000 + 2 400 000 = 3 000 000 рублей.
Мультипликатор:
3 000 000 ÷ 2 000 000 = 1,5x.
Это означает, что за весь срок проекта инвестору вернулось в 1,5 раза больше денег, чем он первоначально вложил.
Из них 2 млн рублей — возврат капитала, а 1 млн рублей — финансовый результат до учета индивидуальных налогов и иных возможных затрат инвестора.
Если в ходе проекта требовались дополнительные вложения, при корректном расчете нужно учитывать весь фактически внесенный капитал, а не только первоначальную сумму.
Что означают 1x, 1,5x и 2x
Мультипликатор легко читать даже без финансовой подготовки.
1,0x — инвестор получил обратно столько же, сколько вложил. Прибыль отсутствует.
1,2x — на каждый вложенный рубль вернулось 1,2 рубля. То есть прирост составил 20% за весь срок проекта.
1,5x — каждый рубль превратился в 1,5 рубля, прирост — 50%.
2,0x — инвестор получил в два раза больше первоначально вложенной суммы: вложил 1 млн, получил суммарно 2 млн.
На первый взгляд кажется, что чем выше мультипликатор, тем лучше проект. Но здесь появляется главный недостаток этого показателя.
Equity Multiple ничего не говорит о времени
Представим два проекта.
В обоих инвестор вкладывает 1 млн рублей и получает обратно 1,5 млн рублей.
У обоих Equity Multiple равен 1,5x.
Но первый проект длится два года, а второй — семь лет.
Финальный результат в рублях одинаковый, но эффективность использования капитала совершенно разная.
Именно поэтому мультипликатор нельзя воспринимать как годовую доходность. Показатель 1,5x означает только то, что инвестор получил 150% от первоначально вложенного капитала за весь срок проекта.
Чтобы понять влияние времени, нужен другой показатель — например, IRR.
Чем Equity Multiple отличается от IRR
Эти два показателя хорошо дополняют друг друга.
Equity Multiple отвечает на вопрос:
«Сколько денег я получил относительно вложенной суммы?»
IRR отвечает на другой:
«С какой среднегодовой эффективностью работали мои деньги с учетом времени поступления выплат?»
Например, два проекта могут иметь одинаковый Equity Multiple 1,5x, но разный IRR, если один возвращает деньги быстрее другого.
Поэтому инвестору полезно смотреть одновременно на оба показателя: мультипликатор показывает масштаб итогового результата, а IRR — скорость его получения.
А чем он отличается от Cash-on-Cash
Cash-on-Cash оценивает текущий денежный поток относительно вложенного собственного капитала.
Например, если инвестор вложил 1 млн рублей и получает 100 тысяч рублей денежного потока в год, Cash-on-Cash составляет 10%.
Equity Multiple рассматривает уже весь проект целиком: регулярные поступления, возврат капитала и, если предусмотрено моделью, результат от продажи объекта.
Поэтому условно:
Cash-on-Cash — что актив приносит сейчас.
Equity Multiple — сколько инвестор получил за весь проект.
IRR — насколько быстро и эффективно эти деньги были получены.
Где инвестор может ошибиться
Самая частая ошибка — увидеть показатель, например, 1,4x и решить, что проект принесет 140% прибыли.
Это неверно.
Если инвестор вложил 1 млн рублей и получил суммарно 1,4 млн, его прирост капитала составляет 400 тысяч рублей, то есть 40% за весь срок проекта.
Также необходимо понимать, на каких предположениях построен расчет. Если большая часть будущего результата зависит от продажи объекта по прогнозируемой цене, то и мультипликатор пока остается прогнозом.
Поэтому стоит проверять, какая часть результата формируется текущими выплатами, какая — возвратом капитала, а какая — ожидаемой продажей недвижимости.
Главное
Equity Multiple — один из самых понятных способов оценить итог инвестиционного проекта.
Он показывает, сколько денег инвестор получил обратно на каждый вложенный рубль.
Но мультипликатор не учитывает время. Поэтому 1,5x за два года и 1,5x за семь лет — совершенно разные инвестиционные результаты.
Для полноценного сравнения проектов Equity Multiple стоит анализировать вместе с IRR, Cash-on-Cash, сроком инвестирования, структурой сделки и рисками.
Инвестиции связаны с рисками и могут привести к частичной или полной потере вложенных средств. Перед участием необходимо самостоятельно изучить условия, документы и финансовую модель проекта. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Читайте также
- Как инвестор контролирует проект онлайн через платформу Hedlainer
- Почему прозрачность проекта влияет на доходность инвестора
- Как выбрать инвестиционный проект на платформе и не сравнивать несравнимое
- IRR простыми словами: почему годовая доходность не показывает весь результат проекта
- Cash-on-Cash простыми словами: сколько инвестор реально получает на вложенный капитал
Подписывайтесь на Telegram-канал Hedlainer
В Telegram мы публикуем новости платформы, обновления проектов и практические материалы о коммерческой недвижимости, реальных активах и инвестиционных моделях.
