Почему инвестору важно смотреть не только на объект, но и на управление

Инвестор может выбрать хороший объект: удачную локацию, понятную площадь, заметный фасад и подходящего арендатора.

Но даже сильная недвижимость не работает сама по себе.

Чтобы объект сохранял доходность, нужно управлять арендными отношениями, контролировать платежи, следить за состоянием помещения, искать новых арендаторов, индексировать ставку и принимать решения при изменении рынка.

Поэтому при оценке коммерческой недвижимости важно смотреть не только на сам актив, но и на управляющую модель.

Посмотреть подход Hedlainer к проектам коммерческой недвижимости и реальных активов можно на официальном сайте.

Что такое управляющая модель

Управляющая модель — это система, по которой объект превращается из помещения в работающий актив.

Она отвечает на практические вопросы:

— кто взаимодействует с арендатором;

— кто контролирует платежи;

— кто занимается эксплуатацией;

— кто отвечает за ремонт;

— как принимаются решения по ставке;

— кто ищет нового арендатора;

— как контролируются расходы;

— кто готовит объект к продаже.

Иногда собственник делает все сам. В других случаях этим занимается управляющая компания или профессиональный оператор.

Важно не само название модели, а то, насколько четко распределены обязанности и совпадают ли интересы управляющего с интересами инвестора.

Хороший объект можно потерять из-за слабого управления

Даже помещение в сильной локации может показывать результат ниже ожиданий.

Например, арендатор начинает задерживать платежи, но управляющий долго не реагирует. Или договор заканчивается, а поиск нового арендатора начинается слишком поздно.

Другой пример: ставка аренды годами не пересматривается, хотя рынок изменился. В итоге объект остается заполненным, но его доход постепенно отстает от рынка.

Слабое управление может приводить к:

— просрочкам аренды;

— затяжной вакантности;

— лишним расходам;

— ухудшению состояния объекта;

— конфликтам с арендаторами;

— снижению стоимости при продаже.

Управление особенно важно при вакантности

Пустое помещение — это не только отсутствие арендного дохода.

Пока объект простаивает, могут сохраняться коммунальные платежи, налоги, расходы на содержание, рекламу и ремонт.

Сильная управляющая модель должна заранее предусматривать:

— когда начинать поиск нового арендатора;

— кто отвечает за показы;

— как определяется рыночная ставка;

— какие каникулы допустимы;

— какой бюджет выделяется на подготовку помещения;

— сколько месяцев простоя заложено в модели.

Подробнее о рисках простоя — в статье «Что такое вакантность в коммерческой недвижимости и почему она критична для инвестора».

Управляющий должен понимать локальный рынок

Недостаточно просто разместить объявление.

Нужно понимать, какие арендаторы востребованы в конкретном районе, какие ставки действуют рядом и чем объект отличается от конкурентов.

Если поблизости много похожих помещений, управляющий должен уметь правильно позиционировать объект и не завышать ожидания.

Иногда лучше быстрее заключить договор по реалистичной ставке, чем несколько месяцев ждать арендатора по цене, которую рынок не принимает.

Подробнее о влиянии соседних объектов — в статье «Конкуренция в районе: почему соседние объекты могут снизить доходность недвижимости».

В новых ЖК управление влияет на скорость запуска

Коммерция в новых жилых комплексах часто имеет потенциал, но спрос там формируется постепенно.

На старте управляющему важно учитывать:

— фактические темпы заселения;

— маршруты жителей;

— открытие соседних объектов;

— насыщенность района разными форматами;

— потребности локальной аудитории.

Если арендатор выбран слишком рано или не соответствует реальному спросу, точка может не показать нужную экономику.

Поэтому хороший управляющий не просто заполняет помещение, а ищет формат, который подходит конкретному району.

Подробнее — в статье «Почему новые ЖК создают спрос на коммерческие помещения».

Важно понимать, как управляющий зарабатывает

Инвестору стоит внимательно изучить систему вознаграждения управляющей стороны.

Она может получать:

— фиксированную плату;

— процент от арендного дохода;

— комиссию за поиск арендатора;

— долю от прироста стоимости;

— плату за эксплуатацию;

— комбинацию нескольких вариантов.

Здесь важно проверить, стимулирует ли эта модель управляющего повышать результат объекта.

Например, если вознаграждение зависит только от оборота, расходы могут контролироваться недостаточно внимательно. Если управляющий получает фиксированную сумму независимо от заполненности, у него может быть меньше мотивации быстро решать проблему вакантности.

Управление влияет на стоимость при продаже

Покупатель готового арендного бизнеса оценивает не только стены.

Его интересуют:

— арендный договор;

— история платежей;

— расходы;

— техническое состояние;

— отношения с арендатором;

— прозрачность учета;

— возможность продолжить управление без сбоев.

Объект с понятной отчетностью, устойчивым арендатором и выстроенными процессами может быть привлекательнее такого же помещения без прозрачной истории.

Это одна из причин, почему банк и инвестор могут смотреть на один объект по-разному. Банк сильнее сосредоточен на залоге и возврате долга, а инвестор — на способности актива стабильно работать.

Подробнее — в статье «Почему банки и инвесторы по-разному смотрят на недвижимость».

Что проверить инвестору

Перед участием в проекте стоит задать несколько вопросов:

Кто управляет объектом?
Какой у управляющего опыт?
За что именно он отвечает?
Как контролируются платежи арендатора?
Что происходит при просрочке?
Кто ищет замену при уходе арендатора?
Как рассчитывается вознаграждение управляющего?
Кто утверждает крупные расходы?
Как инвестор получает отчетность?
Что происходит при конфликте интересов?

Эти вопросы помогают понять, насколько доходность зависит от работающей системы, а не только от удачного объекта.

Главное

Коммерческая недвижимость — это не пассивный актив в буквальном смысле.

За стабильным доходом почти всегда стоят конкретные процессы: контроль аренды, эксплуатация, работа с вакантностью, управление расходами и подготовка объекта к продаже.

Сильный объект может компенсировать часть ошибок. Но без качественного управления даже хорошая недвижимость способна потерять доход и стоимость.

Поэтому инвестору важно анализировать не только то, что покупается, но и то, кто и как будет этим управлять.

Подробнее об основных угрозах для результата — в статье «Инвестиционный риск в недвижимости: что это значит на практике».

Инвестиции связаны с рисками и могут привести к потере вложенных средств. Перед участием важно самостоятельно изучить условия, финансовую модель, договоры и документы проекта. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Подписывайтесь на Telegram-канал Hedlainer

В Telegram мы публикуем новости платформы, обновления проектов и практические материалы о коммерческой недвижимости, реальных активах и инвестиционных моделях.

Перейти в Telegram-канал Hedlainer