Cash-on-Cash простыми словами: сколько инвестор реально получает на вложенный капитал
В инвестиционном проекте можно увидеть несколько разных показателей доходности. Один показывает потенциальный результат за весь срок, другой учитывает время поступления денег, третий помогает понять, какой текущий денежный поток получает инвестор именно на вложенный капитал.
К последнему относится Cash-on-Cash Return, или сокращенно CoC.
Этот показатель особенно полезен для недвижимости и проектов, где предусмотрены регулярные денежные выплаты. Он помогает ответить на простой вопрос: сколько денежных средств приносит вложенный капитал за год относительно суммы, которую инвестор фактически вложил?
Представим, что инвестор вложил в объект 1 млн рублей. После всех учитываемых расходов за год ему поступило 120 тысяч рублей денежного дохода.
Cash-on-Cash составит:
120 000 ÷ 1 000 000 × 100% = 12%.
То есть за год инвестор получил денежный поток, равный 12% от вложенного капитала.
Важно слово «денежный». Cash-on-Cash обычно не пытается показать весь экономический результат инвестиции. Он концентрируется на деньгах, которые реально генерирует актив за рассматриваемый период.
Почему это не то же самое, что доходность проекта
Предположим, инвестор вложил 1 млн рублей и в течение года получил 100 тысяч рублей выплат. Одновременно расчетная стоимость его доли в объекте выросла на 150 тысяч рублей.
Общий экономический результат потенциально может быть выше 10%, но Cash-on-Cash будет рассчитываться именно через фактический денежный поток — 100 тысяч рублей.
Получаем:
100 000 ÷ 1 000 000 = 10%.
Рост стоимости недвижимости в этот показатель сам по себе не включается, пока он не превращен в денежный результат, например через продажу.
Поэтому Cash-on-Cash особенно удобен, когда инвестору важно понимать не только, сколько актив теоретически может стоить через несколько лет, но и сколько денег он получает сейчас.
Почему показатель особенно интересен при регулярных выплатах
В проектах с периодическими выплатами денежный поток становится важной частью инвестиционной модели.
Например, один проект может предусматривать выплаты каждый квартал, а основной капитал возвращать в конце срока. Другой — вообще не распределять деньги до продажи объекта.
Даже если общий прогнозируемый результат двух проектов похож, для инвестора они работают совершенно по-разному.
В первом случае капитал постепенно генерирует текущие поступления. Во втором инвестор ожидает основной финансовый результат в будущем.
Cash-on-Cash помогает увидеть эту разницу.
Но здесь важно не путать регулярность выплат с гарантией их получения. Любые прогнозируемые поступления зависят от условий конкретного проекта и его фактической реализации.
Что происходит, если используется заемное финансирование
Cash-on-Cash становится особенно интересным в проектах с финансовым рычагом.
Представим объект стоимостью 10 млн рублей. Инвестор вкладывает собственные 4 млн рублей, а остальная часть финансируется заемными средствами.
Тогда при расчете CoC смотрят не на всю стоимость недвижимости, а на фактически вложенный собственный капитал. При этом в денежном потоке необходимо учитывать расходы на обслуживание долга.
Например, после операционных расходов и платежей по кредиту инвестору остается 400 тысяч рублей в год.
Cash-on-Cash:
400 000 ÷ 4 000 000 = 10%.
Финансовый рычаг способен увеличить доходность собственного капитала, но одновременно повышает риски: долговые обязательства нужно обслуживать независимо от того, соответствует ли фактический доход первоначальному прогнозу.
Чем Cash-on-Cash отличается от IRR
Эти показатели отвечают на разные вопросы.
Cash-on-Cash показывает текущий денежный результат относительно вложенного капитала за определенный период.
IRR оценивает эффективность всей инвестиции с учетом времени поступления и возврата денежных средств.
Например, Cash-on-Cash может хорошо показать ежегодные выплаты по работающему объекту, но ничего не сказать о том, насколько выгодно объект будет продан через пять лет.
IRR, наоборот, способен учитывать первоначальное вложение, промежуточные выплаты и финальную продажу в единой модели.
Поэтому один показатель не заменяет другой.
Где инвестор может ошибиться
Главная ошибка — посмотреть на красивую цифру Cash-on-Cash и не проверить, как именно она рассчитана.
Нужно уточнить, какие расходы вычтены из денежного потока и что включено в первоначальные вложения. Для прямого владения недвижимостью это могут быть не только цена приобретения или первоначальный взнос, но и затраты на сделку, ремонт и другие стартовые расходы.
Также CoC не показывает автоматически:
— рост или падение стоимости объекта; — полный результат при продаже; — стоимость денег во времени; — ликвидность инвестиции; — вероятность получения запланированного потока.
Поэтому сравнивать проекты только по Cash-on-Cash так же неправильно, как выбирать их только по одному проценту доходности.
Главное
Cash-on-Cash — полезный и достаточно простой показатель для понимания текущей денежной отдачи на собственный вложенный капитал.
Он особенно полезен там, где проект генерирует регулярные выплаты. Но для полноценной оценки его нужно рассматривать вместе со сроком проекта, IRR, структурой сделки, долговой нагрузкой, рисками и сценарием выхода.
Инвестору важна не максимальная цифра одного показателя, а то, насколько вся финансовая модель проекта соответствует его целям и допустимому уровню риска.
Инвестиции связаны с рисками и могут привести к частичной или полной потере вложенных средств. Перед участием необходимо самостоятельно изучить условия, документы и финансовую модель проекта. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
В Telegram мы публикуем новости платформы, обновления проектов и практические материалы о коммерческой недвижимости, реальных активах и инвестиционных моделях.